今年前三季度，面积为144平方米以上的超大户型一手房的交易量有所回暖，16%的市场占有率虽然与2011年的23%相比仍有不少差距，但与上半年的13%相比还是有了明显的增加。而由于市区别墅供应量的慢慢地减少，超大户型洋房挺身而出开始“挑大梁”。

  但超大户型的转手和出租都较中小户型难，楼市专家对于投资超大户型洋房的未来市场发展的潜力并不看好。而日益走高的房价导致市区及其周边的超大户型洋房的总价逐渐接近郊区别墅产品，让其客户群体不断流失，特别是带装修的超大户型洋房，即便产品做得好，也难以得到对个性化装修有偏好的江门自住型刚需客户的青睐。

  “188平方米，9500元/平方米，总价178.6万元，即便四成首付也要71.44万元，加上有关税费，置办家具、家电，对原有精装修进行简单的改良，没有超过100万元的投入，根本就不可能住进去。”李先生要在江门市区购买一套超大户型的洋房，希望能将父母和岳父岳母都接来一起居住，以便于照顾。但一算购房入住成本，李先生开始有点犹豫了。“购房的总价都差不多可以抵得上我在离市区不远处买一套别墅了。”

  “想买超大户型洋房是因为自己最喜欢洋房居高所能看到的风景。”记者调查发现，跟李先生一样，有在市区购买超大户型洋房意愿的购房者，除了有一家三代同堂居住的需求外，普遍都对高层洋房的景观有特别的偏好，但考虑到超大户型总价较高和方便照料家里老人的需要，不少购房者在犹豫一段时间后，会转向关注别墅。

  “除了高层景观，超大户型洋房在日常居住的便利和舒适性上都无法与别墅比拟。”江门市房地产分析师刘先生指出，与别墅比较，除了少量的复式单位外，只是平面居住的超大户型洋房缺少居住层次感，缺少花园给居住者带来的闲逸居住情趣和居住空间变化的多样性，而电梯出问题所带来的生活不便利等也不容忽视。因此，总价偏高的超大户型在江门一直遇冷，在与中小面积别墅的竞争中普遍处于下风。

  “房子比较难租，很少有租客需要租用4房的超大户型，即便租也多是短租。”2011年，刘先生在江门市区的天沙河边购买了一套165平方米的超大户型精装修洋房，房屋原价为125万元左右，目前放盘的价格也只是140万元左右，而经其简单添置家具、家电用于出租，每个月可获租金约3000元。刘先生近期一直在盘算着将房子直接卖掉。

  “放盘的价格是实收价格，如果要我承担相关的交易税费，我还得亏钱。”刘先生和记者说，减去之前购买新房的有关税费和添置家具、家电的费用，实收140万元转手该房子，其实也挣不了钱。只是没想到，放盘几个月了都还未能卖出去。“中介方面多次建议我调低售价，但我总不能亏本卖吧？”

  记者浏览江门市主要的房地产网站上的房屋租售信息发现，江门市超大户型洋房的房源出租、出售信息并不多。而某大型房地产中介有关负责人和记者说，江门二手房租售市场上，四房以及四房以上、面积超过144平方米的超大户型房源并不多见，且大多分布在在一些近几年开售的楼盘。“偶尔会有超大户型洋房房源放租或放盘，但有这方面需求的客户实在太少，处理起来是比较棘手。”该负责人说。

  “投资门槛高，收益相比来说较低。”江门市某房地产公司有关负责这个的人说，拥有独特风景的超大户型洋房，可以同时满足一家老小居住和高层景观的需求，是一种针对特殊人群的理想自住产品，但并不是理想的投资产品。该负责人指出，国家进行政策性房控，超大户型首当其冲。首先是银行会给予特别“照顾”，首付比例也比中小户型要高，贷款审批程序更为严格，且利率优惠少；其次是交易时所要缴纳的税费比较高。如果所投资的超大户型洋房不能迅速升值，短线投资一般都划不来。

  “超大户型洋房出租较难，租金收入几乎能忽略不计，特别是位置在郊区的。”该负责人认为，郊区的超大户型洋房的投资价值更低。在房价大涨的情况下，这些房源也许可以增值。但如果房价在平稳的情况下持续发展，在去除众多的税费外，最多只能保值。

  江门房地产分析师刘先生指出，以滨江新区某主力供应超大户型的楼盘为例，2011年3月推出的精装洋房均价为8800元/平方米，11月为10000元/平方米。2012年2月，价格为9300~9500元/平方米，而今年8月的报价为9500元/平方米。“而目前部分房源的实际售价更是低于8600元/平方米。”

  “喜欢房子的景观，但装修还是要按照自己最喜欢的风格。”赵先生在滨江新区某楼盘购买了一套超大户型的高层洋房，收楼之后将房子自带的装修几乎全部铲掉，按照自己最喜欢的风格重新装修一遍。“虽然多花了钱，但换来了一个每天都能让自己心情舒畅的居住环境。”

  “江门人对带装修房子的接受程度并不高，特别是早几年。”江门市房地产分析师刘先生指出，将房子的自带装修铲掉重新装修的业主毕竟不多，有的业主是选择对原有装修进行一定改造，用软装修来改变房子的装饰风格，而更多的业主则对购买带装修房子持审慎态度。因此，带装修房在江门市场的销售表现一直不好，特别是主要是针对改善型买家市场的超大户型洋房。

  记者查阅江门市区各大楼盘的信息发现，推出带装修房产品的楼盘寥寥无几，推出带装修超大户型洋房的产品更是绝无仅有。而该楼盘的开发和推货速度均相当缓慢，整个项目占地只有300亩左右，但其预计的开发周期为9年。

  超大户型洋房最重要的元素是景观，无论是远眺江景、山景或是其它特别景致，还是楼盘内园林美景，选房时一定要尽量选可以尽览景观的房子，但不要靠近路边。

  超大户型的设计很重要，布局不能像迷宫将自己绕晕，各部分的采光、通风等都要观察，建议还是不要有什么死角。

  居住超大户型的业主对家具装饰会有比较高的要求，吊灯、吊顶等都会常用到，因此一定要注意楼层高度。因为要安装吊灯和吊顶，所以楼层高度一般超过3米，才能避免压抑感。

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