新闻中心专题3·15 这一天听我说害人不浅的虚假宣传

  央广网北京3月15日消息 据经济之声《天天315》报道，河南焦作一个新建成的小区，原本的宣传是花一层的钱买两层的房子，当时的广告写到：“买49到70平米的居所，实际能够达到120到160平米的奢想空间，220%的超高隔档，4.5米的创意挑高空间。”业主去看了实际的样板间，很漂亮，但是还没有等到交房，那个吸引业主们买房的样板间已经被拆掉了，而新建的样板间跟之前已经不一样了，广告上说的4.5米创意挑高空间被分成了上下两层，上下一层是高2米，下边一层是2米屋，站在房间里有一种“顶天立地”的感觉。业主们找了开发商的经理，面对业主的问题，他说“不知道”。

  业主说，原来要是知道，现在也不会买这个房子。样板已经拆了，但是业主们还留着当时的广告，他们想以此为依据找开发商理论，但是开发商也指着广告说，这个原本是大16开的广告版面上还有一行一毫米高的小字，写的是“广告仅为邀约邀请，不作为日后合同组成部分的依据，最终解释权归开发商所有。”其实要约和要约邀请是两个法律概念，要约是当事人向对方发出的，希望对方能跟自己一起订于合同的一个意思表示，是订立合同之前的一个必经的阶段。但是要约邀请不一样，它不是定位合同的必要阶段，而且它有另外一个名字叫“要约引诱”。广告上的这行小字，用法律概念来说，通俗一点的翻译就是，这些描述都是用来吸引你来跟我签合同买房子的，但是不作为合同详细的细节内容的依据。业主们不甘心，还找了当地的规划局。工作人员告诉他们说，当时批的规划就是一层，但是至于开发商怎么宣传，规划局管不了。

  现在看起来，要顺利的买房，除了攒够钱之外，要准备很多的东西。搞清楚一些法律概念，比如要约邀请这样的词你要搞清楚是啥意思，还有可能要搞清楚一些规划建筑和房地产方面的概念，比方说挑高、净高和层高是不一样的，或者说商品房、商业用房和商住房是不一样的，需要消费者长个心眼。当然，可能在看广告的时候，还要多准备一个放大镜，看清楚所有的小字。

  针对此类案例，中国之声主持人李欣和北京兰台律师事务所律师包华进行了分析点评。

  李欣：现在很多人买房可能会选择精装房，因为精装房省事，而且一些大企业会说，我的精装房有很多大牌的装修，保证如何如何。但是事实上，我跟很多建筑界的业内人士交流过一些经验，他们的意见和建议就是绝对不能买精装房，请教一下，在精装房的维权当中，有哪些陷阱呢？

  包华：主要有两个方面：第一方面，精装房屋和签合同见到的样板间不太一样。签合同时见到的样板间可能富丽堂皇，但是实际上拿到手上的产品有可能跟它有明显的差异。第二个方面是装修本身对于消费者来说是非常专业、很复杂的。比如说我们居住的时候，可能没有彻底去查他的管线，结果他的管线就出问题了；比如说收房的时候并没有去查空气质量，可能都后期就觉得刺鼻了。这样一些问题都是存在的。在这种情况下，一个方面对样板间要仔细看，另一个方面是要在房屋交付的时候，对质量保证书要认真阅读，只有这样才可以保证自身权益。

  李欣：买房的时候遇上问题也是挺正常的。消费者最闹心的是问题不能获得妥善的解决。根据我个人的一些经验，跟开发商沟通的时候，他们有两种战术，第一种就是打太极拳，一开始笑脸相迎，最后就不理你了，另外一种干脆就是黑着脸不理你，就一句话：你去告我，你告赢了法院判了我就赔。这种情况我们该怎么办？说到要打官司的时候我就在想，我会不会得不偿失，这场诉讼博弈我到底能不赢？

  包华：诉讼对于消费者肯定是很困难的一件事情。尤其是面对有专业相关知识，同时还有资金支持的开发商，消费的人在博弈过程中处于一个不利的地位。这样一个时间段要求我们重新去看待“谁主张谁举证”的举证原则，当消费者不能举证，而开发商确实具有举证能力，并且有举证渠道的情况下，应该依法把很多的举证责任分配给开发商，让开发商自证清白。只有这样才可以解决消费者和开发商之间信息不对称的情况。另外我还要提示开发商，不是所有的问题都要进法院的，现在中央支持大家通过和解的方式，通过调解的方式来化解矛盾，不要让所有的矛盾全进入到法院，这样既伤财又伤情。

  在看楼盘的时候，对于旁边的环境和小区环境要做到尽可能充分地了解和认知。除了交通，周边的医院、学校、购物市场等生活配套以及景观环境也不能仅仅听销售人员的一面之词，需要现场的实地考察。

  2013年12月份，王先生购买了江宁万达广场东区万达公馆2幢的一套房子，为243.68平方米的四室套，总价430多万，精装修期房交付。2014年4月，南京万达公馆邀请王先生参观他们公开的样板房，王先生很开心，这意味这距离自己的房子交付时间也不长了。

  距离5月30日泛海国际居住区样板间的开放已有些时日，这些天，百余人相继慕名而来，参观鉴赏泛海人精心打造的多样性风格样板间，包括现代欧式、现代中式等风格。与此同时，泛海人更是为今天来访的特殊客户们准备了法国顶级奢侈品品牌展，prada、LV、Miumiu、Gucci等众多品牌汇聚，结合项目的法式底蕴，一展国际名品风采的同时，与精制样板间相映生辉。